有关租房/买房/卖房/出租/贷款/装修/等问题请进

fanglinsg · 发表于 1-3-2005 16:52:00|来自：新加坡

许多人在来新以后，或完成学业/就业移民的初步阶段之后，接踵而来/首当其冲就是或租房或买房的问题。有许多人租用建屋发展局即HDB的房子；也有不少人租用私人公寓房；也有许多想常住此地一段时间的人会考虑买房自住/投资出租。这就牵涉到许多各行各业的条规/法律/合约/及房屋中介/房贷/估价/装修/保险等一系列的相关细节问题。希望有经验有体会的人士上来茶馆交换情报/现身说法/集思广益/交流分享为感！不过，希望网友们在网络老茶馆获得任何有关理财/买房的情报/咨讯/灵感/思路/细节之后，千万记得要向现实生活中的相关行业如银行/HDB/律师/房屋中介/装修设计/税务局等专业人士仔细核查自身的实际财务状况，才能作出最后决定。本茶馆掌门人及众茶客们恕不能够对在此所提供的任何资料/细节负有任何法律责任。敬请见谅！补充一下最近的新闻： <table cellspacing="0" cellpadding="0" width="100%" border="0"><tbody><tr><td height="15"></td></tr></tbody></table><table class="c3" cellspacing="0" cellpadding="0" width="610" border="0"><tbody><tr><td width="610"><center><h4>屋主居住年限缩短更多人可出租整间组屋</h4></center></td></tr></tbody></table>《联合早报》3月4日2007年　　出租组屋的条例进一步放宽，受津贴组屋的屋主住满5年、不受津贴组屋的屋主住满3年后即可出租整间组屋。 　　市场人士认为，虽然真正愿意出租整间组屋的屋主不多，但此举或许有助于为热烘烘的租赁市场降温。 64万5000间组屋符合资格 　　国家发展部长马宝山昨天在国会拨款委员会辩论国家发展部的开支预算时宣布这个消息，新条例即日生效。条例放宽后，符合资格可整间出租的组屋达64万5000间。 　　在这之前，还没还清建屋局贷款的屋主必须在住满10年后才能将整间组屋出租，已还清贷款的屋主则只须住满5年。 　　马宝山昨天宣布的新条例是以购买的组屋是否受津贴组屋为考量点。受津贴组屋包括直接向建屋局购买的组屋和向建屋局申请公积金购屋津贴购买的转售组屋，不受津贴组屋则是不以公积金购屋津贴购买的转售组屋。 　　他说，此是为了让屋主更容易从组屋中套取现金，以度过他们的老年岁月。可以让屋主从组屋套取现金的方法还包括搬到较小型组屋如小型公寓、出租一个房间等。 　　建屋局过后发表文告说，条例放宽让屋主面对困境或退休时有更大的伸缩空间套取现金，也扩大租赁市场，让还没有能力购买房子的人有更多的租用选择。 　　可整间出租的组屋增加，理应可让租金水平降低。不过，德诚房地产经纪行老板蔡锦平和博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈指出，目前租赁市场火热，此举不大可能使租金水平降低，但或许有助于为租赁市场降温。 　　伊斯迈说：“目前租赁市场有足够的需求消化这些供应，因为租赁市场供应不足。过去6个月，私人房地产租赁市场的租金水平提高了40％，带动组屋租金水平提高25％至30％。现在，没有多少个私人房地产的月租少过2000元，那些预算较低的外国专才把目标转向组屋，所以组屋租金水平被抬高了。” 　　蔡锦平也说，租赁市场的组屋短缺，导致租金水涨船高，更多的组屋可投入租赁市场，或许有助于为租赁市场降温。 　　他说：“一些外国专才的薪水不高，他们可能发现随着生活水平高涨，无法在新加坡呆下去，最终选择离开新加坡。” 　　不过，伊斯迈也认为，虽然有更多屋主可以出租整间组屋，但会这么做的只限于需要现金的屋主。他说：“对很多新加坡人来说，组屋是他们唯一的房地产，而且传统上喜欢把房子留着，所以除非真正需要现金，或有其他地方可住，否则没有太多人愿意出租整间组屋。” 　　蔡锦平估计，每100间可整间出租的组屋中，可能只有两三间的屋主会这么做。 　　建屋局文告也说，屋主在出租组屋前必须取得建屋局批准。组屋出租后，当局每半年稽查一次，确保租户没有破坏居住环境，否则建屋局将取消出租许可，屋主须中止租约。 　　公众可拨建屋局热线1800-2255432了解更多详情。3月8日早报新闻：出租整间组屋的条例与是否还清建屋局贷款的条件脱钩，可让屋主利用租金缴付贷款。 　　建屋发展局局长郑锦宝昨天在建屋局优质服务日活动上受访时说，建屋局检讨组屋购买和出租条例时，注意到一些屋主居住一段时日后，因各种原因必须出租组屋。 　　他说，一些屋主选择搬去同已婚子女同住，另一些则希望通过出租组屋套取现金。 　　郑锦宝说，数据显示，需要出租整间组屋的屋主，主要是居住在较小的单位，例如三房式或四房式组屋，而且多数是年长者。 　　他说：“我们检讨条例时，觉得出租条例没必要同是否还清组屋贷款挂钩。通过放宽条例，我们可协助希望以出租组屋增加收入的屋主，包括要用租金偿还组屋贷款的人。” <table cellspacing="5" cellpadding="0" width="200" align="right" bgcolor="#dddddd" border="0"><tbody><tr><td class="c1"><img class="biankuang" alt="" src="http://property.zaobao.com/images4/hdb070308.jpg" width="200" align="center"/> 郑锦宝（右）身为建屋局局长，配合优质服务日活动，在服务柜台接待公众，为提供优质服务示范。 </td></tr></tbody></table>　　国家发展部长马宝山日前在国会拨款委员会辩论国家发展部的开支预算时宣布，建屋局即日起进一步放宽组屋出租条例，受津贴组屋的屋主住满5年、不受津贴组屋的屋主住满3年即可出租整间组屋。条例放宽后，符合资格可整间出租的组屋达64万5000间。 　在这之前，还没还清建屋局贷款的屋主须住满10年才能将整间组屋出租，已还清贷款的屋主只须住满5年。 新条例以购买组屋 是否受津贴为考量 　　新条例是以购买的组屋是否受津贴组屋为考量点。受津贴组屋包括直接向建屋局购买的组屋和向建屋局申请公积金购屋津贴购买的转售组屋，不受津贴组屋则是不以公积金购屋津贴购买的转售组屋。 　　郑锦宝说，建屋局放宽组屋购买和出租条例时，也必须确保人们不能通过购买组屋进行投资和牟利。他说：“因此，我们放宽条例时，还是限制屋主住满3年或5年后才能出租整间组屋。因为很少人会为了出租组屋而购买组屋，因为他们必须等到3到5年后才能整间出租。他们购买组屋是因为需要地方住、需要组织家庭。”私人住宅大升！　　新加坡楼市自2004年就开始复苏了，不过开始的一两年，私宅租金一直落后于私宅价格的涨幅。到了去年，租金才突然奋起直追，猛涨14.1％，其中5.3％的涨幅还是去年最后一季“临门一脚”累积下来的。 　　这意味着过去十季来，全岛的私宅租金已回升18.6％，整体表现比私宅价格过去十一季的15.8％累积涨幅还好。 　　目前，全岛的私宅租金已经恢复至2000年的水平，不过距离1996年的高峰期还有一段距离。1996年巅峰时，新加坡最豪华的共管公寓——四季园（Four Seasons Park）一间2100平方英尺的公寓可以租到1万5000元一个月，也就是每平方英尺超过7元。 　　现在，新加坡最豪华的共管公寓之一的雅茂园（Ardmore Park）一间2885平方英尺的公寓，可以租到1万5000元一个月，也就是每平方英尺5.20元。 私宅租金今年会继续涨 　　展望2007年，市场人士相信，几个因素将推动私宅租金进一步攀升，涨幅可能介于5％至20％。不过，如果要突破1996年的巅峰水平，则可能要等到2008年几个豪宅项目的完工才有机会。 　　第一太平戴维斯行销与业务开发主管邱瑞荣认为，高档共管公寓租金有望在未来12个月内上涨超过20％，由每平方英尺4.90元攀升至6元。 <table cellspacing="5" cellpadding="0" width="300" align="right" bgcolor="#dddddd" border="0"><tbody><tr><td class="c1"><img class="biankuang" alt="" src="http://property.zaobao.com/images4/private070304.jpg" width="300" align="center"/> 第15邮区的禺滨园过去一年的租金上涨超过20％。 </td></tr></tbody></table>　　“一方面是因为第9第10和第11邮区内一些租金比较低的房子，将因为集体出售活动而被拆除。另一方面是因为未来12个月内完工的豪华共管公寓少之又少，此消彼长之下，整体高档私宅租金将被带动攀升。” 　　他相信，高档租金预料要到2008年才有望突破1996年的巅峰水平。“例如明年3月、4月完工的瑞吉居（St Regis Residences）租金预料会创下每平方英尺9元至10元的新高。” 　　世邦魏理仕（CB Richard Ellis）私宅部主管陈金道则认为，今年第9第10和第11邮区，以及一些濒水项目的租金有望攀升超过10％，其他地区的租金则可能攀升5％至8％。 　　“这是考虑到滨海湾和圣淘沙的两座综合度假胜地发展，以及新加坡仍然是跨国公司和金融机构喜欢设立区域与国际总部的地点。” 　　他也指出，去年黄金地区的租金猛涨是被集体出售热潮带动的，未来两年内估计还有900多个位于乌节路一带的私宅单位将被拆除。不过，8@Mount Sophia、辉盛坊(Vision Crest)、 The Metz和Urbana等新项目完工，预料能稍微舒缓该地区的租用市场紧张情况。 　　莱坊（KnightFrank）研究部主管麦俊荣相信，今年全年的私宅租金可能上升5％至12％，但是黄金地区的私宅租金则可能攀升7％至12％。他同样指出，外籍高级管理人员的涌入，再加上集体出售热潮将导致黄金地区的房屋供应量减少，将推动今年的租金上升。 　　除了第9第10和第11邮区，一些租户也将迁移到第15邮区。至于靠近国际学校的碧山区，以及东海岸和武吉知马一带，预料也会有不错的租用需求。 豪宅租金落后于亚洲主要城市 虽然已经显著回弹，新加坡的高档公寓租金还是比东京、香港和首尔等主要亚洲城市便宜18％至40％；如果跟上海比较，则相去不远。 　　第一太平戴维斯的数据显示，目前雅茂园（Ardmore Park）一间2885平方英尺的公寓，可以租到1万5000元一个月，也就是每平方英尺5.20元。 　　在香港，其中一个深受外籍高管人才欢迎的豪华公寓——旧山顶道的裕景花园(Queen's Garden) ，一间2830平方英尺的共管公寓，现在的租金叫价大约是一个月9万1200港元（约1万7826新元）至10万6100港元（约2万738新元），这相等于每平方英尺6.30元至7.30元的租金。 　　在上海，静安区的嘉里公寓(Kerry Residence)，一间两卧房式单位（1450平方英尺）租金大约是3400美元至4600美元（约5202新元至7038新元），也就是每平方英尺大约3.60新元至4.80新元。 黄金地段涟漪效应 东部涨势可观　郊区有人问津 过去一年来，东部第15和第16邮区的租金强劲上涨了18.5％，其中一些较受欢迎的项目租金涨幅甚至高达20％至25％，速度甚至超越第9第10和第11邮区等黄金地区。 　　例如第15邮区丹戎禺路的禺滨园（Costa Rhu），租金在过去一年上涨超过20％，目前达到每平方英尺租金2.10元。翠湾园（The Bayshore）的租金则在去年由每平方英尺1.60元上升至每平方英尺1.98元，涨幅高达23％。 　　去年，新加坡的高档共管公寓租金则上涨了19％，平均达到每平方英尺4.90元。 　　第一太平戴维斯的租金报告说：“一些热门地区的租金猛飙，促使一些租户不得不寻找比较便宜的选择。其中一些人，特别是没有房屋津贴的，可能搬出中央地区，转到东部和其他地区居住。” 　　这带动其他地区的租用需求上升，例如四美、武吉巴督、兀兰、樟宜和蔡厝港等地区的平均租金，在去年上升了7％至10％。值得一提的是，这些地区的租金过去几年来如一潭死水，一直没有变动，去年却突然攀升了高达两位数。 　　该公司相信，未来一两年内，高档领域的强劲租用需求，还会继续带动郊外大众化共管公寓的租金继续攀升。 　　特别是“武吉巴督、蔡厝港和裕廊一带的房子，可能会因为裕廊岛上制造的新就业机会，而拥有更高的需求。我们也相信，更多租户会因为吃不消新租约的上调，而从中央地区搬出来，转到郊外地区居住，甚至是‘降级’到地点较好的组屋居住。” 　　在有地住宅方面，特别是第9第10和第11邮区的独立洋房，由于供应量少，去年非常热烈的租用反映了高需求。在武吉知马、荷兰和那森路一带，租金甚至飙升了20％至30％。 　　整体来说，去年新加坡一共租出了2万8928间房子。这虽然比2005年的3万3874间减少了14.6％，但是租金和租用率都创下佳绩。新加坡的私宅空房率已经由2005年的8.1％，下降至2006年的6.1％，这是过去七年来的最低水平。 ①②③④因素推动租金继续攀升 今年完工单位不多 　　根据市建局的数据，今年只有5031个私宅单位将取得临时入伙准证。这包括Orchard Scotts的387个单位、Residences @ Evelyn的208个单位、8@Mount Sophia（313个单位）、辉盛坊(Vision Crest)的265个单位、 The Metz (169个单位)、Urbana (126个单位) ，以及Watermark的206个单位。 　　不过，过去五年来，新加坡的私宅每年平均净增长7002个单位。这也就是说，今年完工的单位将比过去五年的平均净增长还要低28％。 　　虽然明年完工的私宅单位将增加至8849个，但由于未来一两年的需求预料会上升，因此市场人士认为，本地的租用市场，特别是第9第10和第11邮区高档公寓的供应紧张情况，很可能要到2009年才有望获得舒缓。2009年预料有1万8447个私宅单位将取得临时入伙准证。 上千单位将因集体出售活动而拆除 　　过去两年的集体出售热潮是推动租金攀升的原因之一。2005年至2006年，估计有私宅1000个单位因为集体出售活动而被拆除，大约半数集中在第9、第10、第11和第15邮区。由于原来的业主大多希望继续住在相同的邮区，所以扶持这些地区的租金在过去一年攀升了20％，有些单位的涨幅甚至高达30％至35％。 　　第一太平戴维斯估计，未来6个月内，估计还有1300个私宅单位将因为集体出售活动而被拆除，进一步推动租用需求上升。这些失去住所的业主，大多都需要寻找临时住所，直到他们所购买的替代新房能够入伙为止。 大批外籍高级管理人员涌入新加坡 　　新加坡过去一两年的蓬勃经济发展，正吸引大批跨国公司和新公司在这里设立办事处，再加上一系列大型基础设施工程（两座综合度假胜地、裕廊岛地下储油库等计划）即将展开，更多外国人（包括大批外籍高级管理人员）将涌入新加坡，推动租用需求。 吸引更多人成为永久居民和公民 　　副总理兼内政部长黄根成最近说，新加坡可能会在未来五年内吸引大约20万人成为永久居民、4万人成为公民。国家发展部长马宝山则透露，在更长远的未来，即15至20年内，新加坡的人口预料会从现有的400万增加至650万。 　　市场人士相信，这些人口的自然增长将继续给予租用市场扶持力量，带动租金的攀升。 《联合早报》

lyylhw · 发表于 15-11-2005 17:23:00|来自：新加坡

<DIV class=quote>以下是引用逍遥居士在2005-11-14 16:20:46的发言：

Bukit Batok是个不错的选择，从投资的角度本人不敢妄加评论，但生活在这里肯定是方便一流。

1）空气清新，环境优雅，相对也安静，没有市区的吵闹繁杂。楼宇楼之间的距离也相对较远。

2）West Mall是个相对综合性的购物大厦，从饮食到服装，乃至文化生活，应有尽有，非常方便。内有ShopNSave, KFC, Bugarking, Delifrance, Dano, G2000, M1, Hello Shop, HarveyNorman, Popular, Library, Cinema, Post Office, etc.

3）著名的武吉知马山也就在附近，还有小桂林，武吉巴督自然公园也是个周末或晨运不错的去处

4）此区离国大南大相对较近，距离义安理工学院以及新加坡理工学院也不太远。著名的华中（初中和初级学院），南洋女校，国家初级学院有多趟直达巴士可抵达。

5）很多到市区的直达巴士，搭地铁也可，虽然要搭乘东西线要在裕廊东换车，可要走北线的话，就免了。

6）武吉巴督的公共游泳池是最近刚翻新的，设施新不说，考虑也很周到，有儿童游戏戏水区，儿童游泳池，标准泳池。除了成人冲凉房，还有半开放式的儿童冲凉房，方便照顾孩子的家长。

7）此区的屋价不太高

一个字“攒”[em02]</DIV>

是个好地方，就是坐地铁换车麻烦点，到市里工作还是麻烦，不过，有一得就有一失，看你更在意什么了。

航航 · 发表于 16-11-2005 09:38:00|来自：新加坡

我想请问一下,我们付给中介的佣金是以估价的1% 还是实际售价的1%希望能帮我一下

fanglinsg · 发表于 16-11-2005 09:42:00|来自：新加坡

<DIV class=quote>以下是引用航航在2005-11-16 9:38:07的发言：

我想请问一下,我们付给中介的佣金是以估价的1% 还是实际售价的1%
希望能帮我一下</DIV>
通常是买价的1%.

夏日茉莉 · 发表于 16-11-2005 21:25:00|来自：新加坡

<DIV class=quote>以下是引用lyylhw在2005-11-14 14:30:25的发言：

SAFRA里还有很多设施是对外开放的，保龄球，电子游戏，唱歌，酒吧。。。。。
不过，最遗憾的是老虎机是不对外开放的。
价格还不贵。</DIV>

很有用的信息.可惜我们迟了四年才知晓.都快搬走了.呵呵.
还是说声谢谢你.

lyylhw · 发表于 17-11-2005 11:12:00|来自：新加坡

<DIV class=quote>以下是引用夏日茉莉在2005-11-16 21:25:05的发言：


很有用的信息.可惜我们迟了四年才知晓.都快搬走了.呵呵.
还是说声谢谢你.</DIV>

不用谢，大家互相帮助。
你不会是因为翻新电梯才搬走的吧？（大牌65~）？
如果是那样，俺可能还看过你的房子呢。

夏日茉莉 · 发表于 17-11-2005 23:53:00|来自：新加坡

不是啦,我在公园另一边,400多号.
其实是因为拿了公民都两年多了,觉得该申请新屋或者换大点的房子,至少要赚到那三万块.呵呵.
可真的体会到没有根的漂浮感觉,去哪都没着没落的.不象人家能理直气壮要求靠近父母家人还是什么,我们却只能以靠近工作地点为目标.
在这里,工作成了生活的一切指南了.郁闷吧?

逍遥居士 · 发表于 18-11-2005 14:00:00|来自：新加坡

<DIV class=quote>以下是引用夏日茉莉在2005-11-17 23:53:28的发言：

不是啦,我在公园另一边,400多号.
其实是因为拿了公民都两年多了,觉得该申请新屋或者换大点的房子,至少要赚到那三万块.呵呵.</DIV>
有没有考虑保留现有组屋，买个EC之类的同时“赚到那三万块”呢？可行否？

lyylhw · 发表于 18-11-2005 15:24:00|来自：新加坡

<DIV class=quote>以下是引用逍遥居士在2005-11-18 14:00:14的发言：

有没有考虑保留现有组屋，买个EC之类的同时“赚到那三万块”呢？可行否？</DIV>

有没有懂的人，详细讲讲政策。
俺不懂，买EC能拿到三万块么？

fanglinsg · 发表于 19-11-2005 13:44:00|来自：新加坡

私宅价格上升加快 
吴慧敏 (2005-10-29)
新加坡私人房屋价格进一步加快上升的步伐，今年第三季的私人房屋价格上升了1.2%，涨幅创下五年来的最高水平。

　　市场的交易情况也进一步加温，今年第三季，发展商直接卖出了2530个新单位，转手的二手单位则高达2378个。

　　市场人士相信，今年第四季的私人房屋价格会“跑”得更快，全年的价格涨幅可能达到5%，新单位的需求量则有望达到9000个。

　　第一太平戴维斯研究部主管朱允行说：“今年首9个月，发展商已直接卖出了6560个新单位，全年要达到八九千个单位已不是不可能的事。这意味，2005年将是历来最旺的其中一年。”

　　仲量联行研究部主管冯之玮说，今年市场的表现远远超出大家的想像。

　　今年初，房地产界人士一般猜测，发展商全年能够卖出大约5000至6000个新单位。但在滨海舫、The Azure等项目纷纷报捷下，冯之玮认为，即使全年的需求数字破万，也不是完全不可能的事情。“这要看接下来发展商会将什么项目推出来。”

　　世邦魏理士执行董事孙素玲指出，城市发展的瑞吉居（St Regis Residences）和国浩置地的Paterson Residences这两个超级豪华共管公寓，相信会在今年第四季推出。

　　“这将协助带动今年第四季的整体私宅价格上涨。”

　　朱允行和冯之玮指出，单单是10月初推出的滨海舫（The Sail）第二大楼，价格就至少调高了10%至20%。

“第四季涨幅肯定比第三季高”

　　冯之玮说：“第四季的价格涨幅，肯定会在滨海舫等项目带动下，比第三季来得高。不过，不会达到10%，因为几百个单位的成交量放在几千个单位内，效果会被冲淡，而且市建局的数字是采用移动平均数来计算的。”

　　她和其他几位受访的市场人士都看好，今年全年的私人房屋价格指数将攀升4至5%。

　　今年首9个月，私宅价格已攀升了2.5%。

　　市区重建局昨天公布的数字显示，我国第三季的私人房屋价格由115.2点，上升至116.6点。这比10月3日发表的初步数字所显示的1.1%涨幅还要多。

　　这也是我国私宅价格连续第六个季度上升，至今的累积涨幅为3.7%。

　　不过，市场人士指出，楼市复苏的步伐不一。虽然整体市场已经回升，但局部地区和领域的价格仍在下跌。

　　带领屋价上涨的，主要是公寓市场，涨幅高达2%。其中，中部地区的公寓价格攀升了2.2%，东部地区的价格攀升了0.6%，但东北部和西部的公寓价格却分别下跌了0.4%和0.8%。

　　东北部和西部的共管公寓也有同样的情况出现，今年第三季的价格各滑落了0.3%。中部和东部的价格则分别上升1%和0.5%。

　　冯之玮指出，这印证了黄金地区高档公寓和共管公寓，带领市场攀升的看法。她认为，局部的落后领域一般要6至9个月的时间才能赶上整体市场的走势。

　　“从去年底开始，高档市场就开始卖得比较好，不过热起来是今年第二季才开始的。如果经济持续好转，明年第二季过后，非黄金地区的共管公寓应有望被带动上升。”

　　卓登国际研究部主管陈瑞谨也认为，其他领域市场不会这么快飙升。他指出，高档共管公寓价格将继续带动整体屋价上升，但二手市场的价格不会像第一手市场涨得那么快。

《联合早报》

[此贴子已经被作者于2005-11-19 13:56:06编辑过]

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