【房屋】免费咨询租房/买房/卖房/出租/房款等各种问题

michael8330

【房产投资】免费咨询租房/买房/卖房/出租/贷款等各种问题

来到我的主帖就是我的客人，有问必答知无不言，言无不盡。

实战帖

现在到底是不是进场的好时机？

刚入行时，曾经问过前辈，他说＂every time is a good time , holding power is more important" (几时都好，持有力比较重要）持有力（holding power) : 现在我理解为don't over commit (不要买自己不能负担的）如，可负担的是一百万，买75-80万就好，最少有6-9个月储备金就应该很安全。
看Singapore property cycle: 每10-15年一个cycle, 73-75 石油危机，84-85（忘了什么危机），96-98（金融危机）02-04（SARS )，08-09(雷曼），12-?？（ 欧元）。价格一波比一波高，谁是受害者？没有holding power 的。


现在正在租房的PR 应该买房子吗？

1 应该问自己，将会呆在新加坡多久？2年，5年，十年或更久，如有带小孩，我相信最少十年，假如呆少于三年，继续租吧，买房子很勞心，费用很多，短期又怕买到最高点，长期买比较化算，可动用公积金（CPF)来买房子，如果没买, 钱就死在CPF account里，买了之后，用cpf还贷款，收现金(租房）现金流通顺畅。

十年租房的，平均$1800 (普通三房式)一个月，十年将付$1800x120=$216000, 有谁认为接下来十年，三房式的跌价高于20万？
就算真的跌过二十万，最起码住得安稳，不怕房东把房子卖了或收回，就当是交租金。

在新加坡pr福利很好，就算是回国发展，建屋局，还允许你整套出租，以租养房，不让你吃亏。

结论：打算长期逗留者，应该买. 只要是有首付，就可进场。

2当决定买后，买哪里？

Location, location, location（位置，地点）
在这里买房子最简单，靠地鉄准没错，方圆300m之内，最好，我个人偏好，地铁(mrt), 大环境（amenities )四方屋(regular shape)，高楼，无阻，无噪音，角落，最后才看装修。(小环境)

这样的房子不是很贵吗？

行情坏比周围贵一两万，行情好贵三五万，不过，会算账的就知道，你居住的期间，你享受的舒适和便利，当你想转售时，一样是比周围贵和容易脱手。一间房子很少数会住一辈子，总有需要脱手的时候。

把房屋贷款快速还完，还是可贷款多少就借多少？

1把钱放在CPF 户口.普通户口，第一个两万存款，可亨有高达5%利息。
2现在房屋贷款利息很低，3个月sibor+0.5-0.85%(总1。2%左右)，而且将维持一段时间，(据说2013中旬）
3当房子出租时，房屋贷款利息可扣税，
4如遇不测，房屋保险将付完全額贷款（一动用CPF 就需要买保险，多贷十万，也就多还十几元保险费。)
个人推荐：现在利息低迷，可多贷一点，而且lock in period 很长（私人4年以避开seller stamp duty  ，HDB 5年(现在法定)以CPF 的钱做buffer，现金做其他用途，又可赚高一点的利息，应该行得通。

坏处是需要多注意利息的走势，不适合很忙的人或很懒的人。

买怎么样的房子？

买比较新房子在非成熟区或老房子在成熟区，各有所需。

五，六年的新房，因刚过MOP，可随便挑，一大把房子要卖，据个人经验，约20-30%
的屋主会卖，pr限制没这么快满，很多选择。

15-25年的房子，很多正在翻新或电梯翻新，pr的选择非常有限，pr限制促使好地点有钱也买不到。

35-50年的老房子，会是比较好的选择之一，因新加坡的政策(SERS),这些房子随时会变成金矿。多留意，如空地大，附近已经起超高楼，这区房子还停留在8-12层，最近整体搬迁(SERS )还包括已经MUP如，紅山，使选择老房子变成一种学问。（Commonwealth crescent/tanglin halt 这个地方感觉不错)

买转售公寓vs新公寓？

我不是很了解，为什么新公寓可卖得这么好（不算那些有特别设计，如dual-key)
一样是99年，在同一地点，新与旧可相差$200-$300 Psf 。而新公寓卖比较快，比较贵？
难道没有算到，新公寓可能最少要三四年才建好，算一个月租房$2500,，36个月-48个月租金收入就少了$90000-$120000 ，转售公寓，三四个月就可入住，这笔账应该不难算吧！！


讨价还价的技巧？
以诚意动人心
苦肉计
以物易物
死緾烂打
声东击西

marketing
Soft sell and hard sell

法律漏洞？

一定要对法律／政策非常熟悉，才可以以合法的途径走对自己最好利益的路。

大小仲介行的分別？

房屋仲介的作用？

一个好的agent, 会帮你很多:帮助你filter out那些条件不符的房子，帮你安排好行程，一个睌上看几套，帮你留意看房子的好／坏处，提出来，让你自己做决定，帮你看有没有欠＂高利贷＂，泼漆已经是＂癌症＂，一般是从对方仲介的谈话，卖主的谈吐，家庭背景等等，帮你谈好价钱，（以对你不重要的条件来換取对你重要的好处，以促成双赢而达成agreement ，如，让对方放傢倶一个月，来换取价格上的优势）要迖成双赢的局面，协议才能达成，买卖才会愉快。帮你找banker,lawyer以团购的价钱，来享受星级的服务。帮你注意你的paperwork 等等。

有的仲介很pushy?

客选仲介，仲介选客？

Banker与律师.
误解：-
当仲介介绍客户给律师，律师会给提成／介绍费？

错，律师给介绍费将会受到律师公会的处分，（前几年有几个律师被处分并且除牌。）

为何仲介没赚钱也会介绍律师给客户？

三赢局面，团购的方法
客户得到好的照顾，
如有任何事发生，仲介可以跟律师商谈（如不认识的律师，他都懒得睬你），平时有什么法律问题，一通电话就会清楚。
律师得到生意。

如不用仲介所介绍的banker会拿到比较好的配套？
错，客户在同一时间找一样的银行，无论有没有经过仲介，配套都是一样。

介绍费从那里来？

介绍费是银行的cost,（就如广告，无论你有没有看到广告，买的价钱都是一样的（并且介绍费也不多，10万的贷款也就$50-$150之间）就算你自己找banker, 介绍费也不会给你，要不mobile banker放自己的親朋戚友的名下就比自己的薪水高了。(这个捉到是刑事案，不可以开玩笑）

为何仲介会介绍banker?

仲介比较在乎的是agency fee, 介绍费打车油，喝几杯咖啡就没了。
有相熟的banker看着，有什么不对劲，一通电话就可以商量，合作久了，很多事都会快了很多，你懂得。

房东与租客的关系。

合约：把两个互没关系的人，以白纸黑字用法律条例自愿联系在一起。
房东：把房子出租，赚取租金。
房客：交租金给房东，以换取房子短期的使用权。
仲介：把房东和租客，联系起来，赚取佣金，有时需要当和事佬，调解员，市场分析员，。
在合约的期间，房东将在一定的期限（一或两年）时间收到一定的租金把房子交给第三者（租客），租客在这段期间交一定的房租，将可享受不受干扰的空间。

以上的说明清楚吗？

当市场上扬时，在合约期间，租金从一千五百元，上涨到三千元时，房东可以把租客赶走，转租其他租客吗？
不可以

同样的，在合约期间，当租客发生突发事情，可以断租吗？
不可以

此时，仲介就需要调解，只要是在合约期间，房东没有受到财务上的损失，很多方案都可进行，如另找一个同样背景的租客（有的房东只想租给小家庭，咱不可以转租劳工来了事）租金上调整，尽量让双方面满意。
这就是合约精神。

走法律途径，劳民伤财，最好解决办法就是协商，找到一个双方都满意的方案。

买第二套房(公寓)什么时机比较好?

如我说得准，我就是神了，看到算命的说，属狗的今年不是大好就是大坏，这样我也可以去帮人算命了，好，他也对，坏，他也对。

只可以说，投资和刚需一样，要量力而行，买低卖高，別人贪婪我害怕，別人害怕我贪婪（某股票投资大师级別说的）我想也适合用在投资房产。房产下跌平行的周期很长，上升很短（6-8年下跌平行，2-3年上升）价钱越掉越没有人买（希望明天可买到更便宜）价钱越升越多人抢，（怕明天买不起）羊群効应。
私人公寓3+1租金曾经掉到$1200，利息过4%，并且维持一段时候，如你觉得每个月倒贴$1800-$2500又可以顶超过三年，你的holding power 已经有。
看到政府推出利好政策救巿时就可以出手了


刚入行时，曾经问过前辈，行情坏时，仲介不是要吃西北风吗？

他说 "什么时候都会有人在做买与卖，会看谁是shopper ,谁是真诚的买主比较重要。

一般shopper不会跟你说,"我是shopper",

seller 也不会跟你说＂test market,吃饱买包＂。浪费仲介的时间，对仲介而言，时间就是金钱。

怎么看？

一个真诚的买家，会armed with in principle approval from the bank（银行原则批准书），如还没有，agent介绍，推三推四，可疑，全Singapore 的房子都可以考虑，等等
一个真诚的卖家，看房的约会，不会轻易推掉，如有约会，而约会是跟朋友喝咖啡或溜狗，不是很重要的，价钱跟股票巿场一样，一直浮动等等。
还有很多讯号，需靠经验累积才行。

谈仲介

我想我遇到的仲介不输给论坛里的任何一个人，应该有资格讨论。

坏仲介-千奇百怪，什么招术都会耍，终归都是为了钱，没有什么好谈，我们谈好仲介。

一个称职的仲介，先次条件，

1， 凡事以客户的利益为先（如legilimens 的例子，「给中介打电话，她在马来西亚。
开始说希望我们等两天她回来再买，我们说等不得， 她就没再劝给了祝福。」）

http://bbs.sgchinese.net/thread-5903506-11-1.html
第102楼

钱，谁都想赚，但是事与愿违时，可以没了生意，不可没了口碑。

2，熟悉房产条例与行规，知道什么情况是对客户最有利。

每一次的交易都是特殊的，因为每一个房子都不一样，每个客户的要求也不一样，卖与买的理由也不一样，有的客户，不惜任何代价都要买下那一个单位，有的房子不管什么价钱，只要以最快的时间卖出，（一定有人会怀疑，我的仲介行就刚好做了这两笔交易）在每一个交易以客户认为他最重要的理由给予他最需要的帮助与对他最大的利益。

双方仲介=双方雇佣兵，当双方短兵相见时，功力（谈判技巧）立马现显，谈判取胜于双贏，而不是一面倒，要收放自如，给一点无关痛痒甜头与换取最大利益。


当客户的利益与自己的利益起冲突时，客户的利益为先，无法取舍时，放弃生意。（说是很容易，做起来不简单）

说一个小故事：-
一个国内朋友的朋友，需要租一套房子，叫我帮忙找，我觉得合适就转钱给我下订，刚好有一套房子地点／价钱合适，我就去看，看到有疑似臭虫的痕迹，就问屋主，他表示那是n年前的事（房子放空两年），我就说没关系，做合约，我要求，如臭虫再犯，屋主负全责去杀虫，
如杀虫无効，我方给一个星期通告搬迁，压金要退，房东说，＂我写在合约里，住客会有心理做用，没虫也会感觉有虫＂，我说，＂ok，不写在合约，但需要写在白纸，我收，＂房东不同意，我转告朋友（不是租户），他坚持拿下，我不同意，＂我说你真的要拿下来，我把对方仲介的电话号码直接给你，这笔生意我不要赚，对方仲介是我认识的，绝对靠谱，＂她说只相信我，可是我不肯干，最终也没拿下。
我不做的两个原因：-臭虫与房东都不是我可控制的，真的有臭虫，感觉房东不是这么好搞，害小姑娘租客被咬全身，留下疤痕，压金说不定还会被黑，何苦赚这笔銭。

认识我的都知道，尽量不做带压力的功课，近来老了，承压不是很好，会一直想，晚上会睡不着。（什么是压力活？contra,又不够钱，又没地方住，我的仲介有的超喜欢搞，一般都丢给他们）

搞一点仲介管理，房屋管理，单卖，单租，出卖点脑力，体力，赚几口饭吃，把小孩养大就算了，赚太多也带不走。（说白了，就是懒，呵呵）

3。忠诚-周六看＂非诚勿扰＂男嘉宾对心仪女生，李芊墨，表白时，＂偌你不离不弃，我将生死相隨＂，非常感动，用在仲介与客户，＂偌你不离不弃，我将忠诚相隨＂人与人相处，不猜疑，互相信任，这种关系将非常美好。

我常跟我旗下仲介说（或潜意识的慢慢教育），当你照顾你的顾客时，或佔顾客的便宜时，客户感觉的到，或许他们非常喜欢这套房子而不折穿你，但是你只做一笔生意，要把客户的房子／要求，当成是自己的房子／需求时，才会有永久的生意做，客源才会源源不断，一个介绍一个，这样的生意做了才有意思。
当你照顾客户，客户自然会照顾你，人心是肉做，不会没有感觉。
十个，百个客户说你好，一两个说你不好，没关系，可能没眼缘／缘分，不是很大的问题，反之就需要思考问题出在哪里。

http://bbs.sgchinese.net/thread-5903506-11-1.html
第102楼

具备以上三点的仲介，虽然不一定会大富大贵，赚细水长流的生意应该不是问题，并且晚上一定睡得安稳。

奉劝各位网友找到具备以上三点的仲介要会珍惜，数量已经不多，退于管理层居多。

好的仲介会让你，省时，省事，省钱，当事情还没发生时，已经把事情解决好。

我听说过，仲介的功用就如汽车的airbag，最好是不要发挥功用，当发挥功用时，你就会觉得缺它不可。

与在职仲介共勉之。

谦纭

<p>谢谢贴主,我想请教您几个关于房屋贷款的几个问题</p><p>我最先是跟HDB贷款的,后来在经纪人的劝说下改成跟OCBC贷款,按歇期限20年,现在已经三年过了绑定期,剩余贷款14万,每月利息是3.5%波动,我想偿还银行3万块现金并缩短贷款年限为10年,请问:</p><p>1,由于现在的贷款利息太高,想换银行要办哪些手续?花费多少?有利可图吗?</p><p>2,目前哪间银行的贷款利息最划算?</p><p>3,OCBC的职员告诉我现在向HDB贷款的利息是3.75%,OCBC的新客户也是从3.75开始(这么高的利息是真的吗?)但是公民向HDB贷款利息只有2.6%,如果夫妻一方申请公民后还可能就现在的房屋向HDB重新申请贷款吗?</p><p>有劳楼主,感谢.</p>

[此贴子已经被作者于2006-8-24 1:17:05编辑过]

beginner

<p>好贴！买房子是个大事，大家多交流！</p><p>最近鬼月好象房子挺少啊，看了10几套woodlands的房子后，竟然2个星期了agent安排不出房子了，sigh</p>

michael8330

回顾2009, 展望2010

很快又要挥别2009, 进入2010, 习惯性地写一篇文章。

2009 - 一个很奇妙的一年，变化无穷，非常难预料的一年，还记得年初，很多分析家，专家，甚至政府都不看好的一年，居然会在年中[5月-7月] 房市大力回弹，使很多专家大跌眼镜，赶快亡羊补牢，大发文章来鼓吹，以证明自已的观点。[不止在新加坡，中国内地，加拿大和其他地方也回弹，听说在中国的上海，深圳，北京的房价更是可怕，己经超出理性的价格，甚至可以说是疯狂]。

新加坡的房价为什么会上涨？

从我个人观察，应该是以下几点：-

政府的政策：大量输入外国人才，从400万人口到500万人口，而且批下来的PR太多太容易，使需求量提高不少。大量的中国猛龙，在对比中国的房价和新加坡的房价之后，觉得还有上涨的空间，都前仆后继的冲去买房，使得后来者都需要给不低的COV。

租房的价格太贵，3+1 的组屋[5房式]在东部[S＄2300-S＄2800] 西部[S＄2200-S＄2600]，中部[S＄2600-S＄3200] 促使精打细算的PR觉得与其帮人供房贷还不如自已来供房贷更划算，而且供房贷还可以用CPF ，现金还可以拿来做其他用途，多余的房间还可以拿来出租，一石多鸟，不买还真的说不过去。

我还担心会影响我的中介行的生意，而感到忧心忡忡，谁会料到生意额居然比2008还好，成交量/额都增加。可能是有一帮很好的中介，回头客户+介绍的客源都使生意不降反升[除了一点点的小麻烦，2009还算是一个不错的一年]。
2010将会是一个怎么样的年呢？[对于房地产来说]

2009下半年租金已经有下调的压力，很多公寓，组屋都有退房后需要更长的时间和低一点的租金来吸引租客或更新时需要把房租调下来留住租客。而且新建的公寓将陆续落成，二房东的消失将会使整套房更难于出租[因为分租已经很难赚钱，空房也很难找住客，租金也下调]而更多单间的租户需要和屋主同住，而产生不少问题。相信这将会继续下去。

政府在2009下半年[10月-12月]已经在开始收紧PR的申请和RENEW[在各大论坛都有很多网友在讨论] EP和SP要更新也是困难重重。

2010将会有更多的私人地段推出和政府组房BTO的建造。

从种种迹象来看[MM李也有说，经济好转时，上调是必然的]
http://sg.news.yahoo.com/cna/20091213/tap-558-hdb-flat-value-rise-long-economy-231650b.html，

政府是要稳定房价而不是要搞到房价崩溃。

我建议，那些需要买房子自住的朋友，量力而为。要投资房地产的朋友，等到局势稳定，明朗化，再出手。
我读过一篇文章，是关于买房自住，以下是转自他的一小段：-

首要考虑的不是升值、不是通胀。而是两点：
其一，房价总价在可承受范围内，最好在家庭年收入的5-6倍之内。5为保守，6为激进。曾经有一个人问过我一个问题，我也可以告诉你，她问，你说房价这么高，租金又这么低，买这个房子到底值不值？我的回答是：既然你是自己住，那么只有一个问题决定值不值，答案就是买不买得起，如果买得起，那就值，否则，住了房子，成了负担，就不值。希望你好好体会我的话，也许可以找到答案。
　　
其二，保值。
　　
买房的人，如果是以保值作为首要目标，则最后多是升值而喜悦。反之，如果是以升值作为首要目的，则往往是以套牢房奴而结局。大家也看看周围的人，看看是不是这样。你现在看的房子，无论居住条件，还是保值升值潜力，都要大大高于你现有的房子，7000多的价格，也是非常合理。
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/128428.shtml


可能是因为我帮建屋局处理不少还不起房贷的家庭个案太多，人也变得多愁善感，也胆小了，给的建议都倾向于保守，敢买的人，往往收获最大。不过局势一变而又没有持有能力者，死得最难看也是这班人。
最后，祝大家投资顺利，样样赚钱。

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以下是引用谦纭在2006-8-24 1:05:00的发言

谢谢贴主,我想请教您几个关于房屋贷款的几个问题
我最先是跟HDB贷款的,后来在经纪人的劝说下改成跟OCBC贷款,按歇期限20年,现在已经三年过了绑定期,剩余贷款14万,每月利息是3.5%波动,我想偿还银行3万块现金并缩短贷款年限为10年,
请问
1,由于现在的贷款利息太高,想换银行要办哪些手续?花费多少?有利可图吗?

2,目前哪间银行的贷款利息最划算?
3,OCBC的职员告诉我现在向HDB贷款的利息是3.75%,OCBC的新客户也是从3.75开始(这么高的利息是真的吗?)但是公民向HDB贷款利息只有2.6%,如果夫妻一方申请公民后还可能就现在的房屋向HDB重新申请贷款吗?

有劳楼主,感谢

1. 3.5% is consider ok for now as yr loan is to small 140K, the saving will not be a lot, i teach u a way to bargin with yr bank thru PM.

2.for now dbs consider ok

3. hdb law is when u convert from hdb to pte loan, u can not convert back hdb loan. once yr PR convert to SC, u only can enjoy the hdb loan thru buying another hdb flat BUT not on the same flat ,
if not clear , please ask again

谦纭

清楚了,非常感谢<strong><font face="Verdana" color="#61b713">michael8330的详细解答!</font></strong>[em27][em27]

xzyan

<p>请教Michael，</p><p>HDB的估价书有没有可能做出什么猫腻？</p><p>今天看了套房子，估价书还没出，而且据中介说有人要买给了定金才去做估价书</p><p>要价是 估价+15K</p><p>根据最近看的几套房子来看，这套房子的估价大概是220K</p><p>可能该地段的房子比较火，房子出来1，2个星期就都卖出去了</p><p>该地段房子最近一直在涨，可能屋主觉得越晚做估价书估价越高？</p>

月照沉香河

<p>帮着michael8330顶一顶，也感谢你在我帖子里的热心回答。</p><p></p>

michael8330

每年写一个帖子，已经养成习惯，今年没有什么时间，烦事太多，没什么灵感，赶在出国之前（22-12-2012 至30-12-2012），投票还有十天，看可不可以博得一点同情票。

仲介生涯的心酸

驾辆不错的车，住得也还行，衣食无忧，与同龄同受同等教育比较，比上不足，比下有余，丰硕的成果是以多少年的努力来换取。

从一只菜鸟，什么都不会，变成面面俱到，房产的百科全书，需要多少晚的苦读与实践，一步一脚印走出来。

服完兵役的前三个月，就在思考往后工作生涯的选择，书读得不高，又想要赚大钱，只有两条路，保险仲介和房屋仲介（现在才知道，应该还有一项股票经济可选),

保险-是卖给顾客一个保障，可想象，摸不到。
房屋-卖给顾客一个家，看得到，摸得到。
朋友之间一谈起，你是保险仲介，都尽量迴避，你是房屋仲介，都会问现在行情怎么样，房子可卖／买什么价钱。
而且百分之九十的富豪要不抄房产起家，要不起家之后抄房产。
这样一比，就直接走了这条不归路。

刚开始的路上，没人脉，靠的是一股傻劲，破釜沉舟，只许成功不许失败，一路往前冲，望不着黑暗隧道终点的光线，跌跌撞撞，吃过多少的明亏与暗亏，给人佔了多少便宜，眼泪往肚子里吞，不想让疼爱自己的亲人担心，一路强颜欢笑。

家里是煑炒小贩，有时去帮忙，老爹也会塞点工资也幸好家里还过得去，不需要帮補家用，才可渡过前面的一两年。

我的第一笔交易，房子是我的上线给我的，勿洛blk 419 #02 马来户，3房式，估85-95千，卖110千或115千，记不是很清楚，（在当时，可自己选估价师，卖价也大概是这样）一个礼拜就卖出，上线也不相信，感觉他有点后悔，原想丢一个冷门屋，谁知可卖性这么高（也可能跟屋主有缘，价钱算是高于巿场价），还带屋主去买另一套房子也是三房，blk 5xx （忘了）也是一个礼拜搞定，刚入行的一个月就弄了两套，连行政秘书也不相信，结果下来三个月交白卷，（因每天都去办公室，陪师兄吃饭，聊天，打游戏机）

刚开始的时候，找客源是一个大问题，俗称＂open listing",：一套房子，很多仲介在找买家／租客，那个仲介幸运找到客，仲介费由他赚，对卖家／房东／仲介都不靠谱，因为仲介不需要负责（no responsible  and no need to answer to the vendor)卖家／房东也不知道要找谁负责，这里有个小诀窍，巧用"open listing"，与不浪费资源的操作手法。

当时，因为骑 摩托车，没办法带买主看房子，只能这样操作，流失不少机会，也浪费了前2年的＂火＂

在这里的痛苦，不管你为了这套房子跑了几回，费了几个晚上，那个仲介成交了，他就赚仲介费，其他的仲介一句谢谢都没有，还花了广告费。

放传单，亲力亲为，4-5个小时也就可派20-25座政府组屋，满头大汗，可是询问电话少之又少，吃白果是常常发生，一个星期放一次，持之以恒至少一年，过了第一年，到了后面次数越来越少，时间越拉越长。

被客户放鸽子是平常事，在大雨的天气中更常常发生，已习以为常（不过，假如大雨之中来赴约的客户，我最喜欢，一是人品，二是房子适合，一定出价，这就是所谓的真诚买主）

周日-0730-1000晚上，周末0100 - 1000是黄金时间，也因如此，与正常作业的家人与朋友，聚少离多，吃不定时，有试过1200半夜吃晚餐，也把自己的身体搞坏，现在如晚上有看房子，根本不敢吃晚餐，怕需要找厕所，只好在下午茶时间吃点面包／饼干以使自己0700 - 0900不会这么饿。

做了一段时间（4-5年）生意渐入佳境，回头客也开始多了，也逐渐忙不过来，深深了解，孤军做战，赚钱有限，手停口停，在机缘巧合的点上，前公司要脱手，就顺手推舟收购了公司。
刚开始，整个团队只有四个人，收支不平衡，很辛苦，又做了4-5年，团队逐渐壮大，（也就20多个人）公司慢慢赚点小钱，个人销售也还可以，当一切都很完美时，两员大将自己成立公司，还想拉动其他仲介，幸好根基打得稳，一个仲介都拉不动，才避开灾难。

末完，待续与否，看投票成绩
（很多笔误，文字不流畅，请各位將就点看，毕竟书读得不高，下次有多一点钱，请 枪  手 写，请多原谅）

有个朋友说我像蟑螂，不管在多恶劣的环境下都有办法生存下来，想一想也确是，经历过一大堆事也活得还可以，从一开始到现在，经历过多少低潮，曾试过，吃快熟面填肚子，大宝七个月出生，先用。信 。 用 。卡渡过难关，股市丢一大笔钱，（超过xx万），到如今也平安无事，可能是平时有烧香的缘故吧。

98-99年，有一件玄事，曾经试过办公室的租金没办法交，烧个香跟关二哥说，一会儿，一通电话打给我，叫我找个酒吧，䢫便从电脑找两个open listing叫客户看外面，行的话再安排看里面，不一会功夫，又打来叫我安排看里边，看之后，马上出价，两天搞定，拿了仲介费，还了房租还可以顶多几个月。

办公室从300sqft （4张桌子）到现在的1300sqft（15张桌子还绰绰有余）也是别人安排，我顺应罢了。

去年，自己先把房子卖掉，做最坏的打算，搬去岳父家顶几个月，过了first appointment 还没找到适合的房子，first appt 过后一周，挑中一间装修我估计8万起跳，以5万5的cov买下（我自己的房子卖了6万5cov，装修一般)，已经搬空，还在first appt的时候交房子给我，让我油漆，冥冥之中，必有安排，一路有贵人相助，所以我一直都相信，人在做，天在看）


我旗下的仲介，有一点象新加坡的特色，多元种族，华人，马来人，菲律宾，中国人，唯独没有印度人，信什么教都有，佛教，道教，回教，日莲正宗，（我本身供奉关二哥），我跟仲介们说，信什么教都没关系，一心向善，赚我们该赚的钱就可以了，（记得李嘉诚先生说过，不是我的钱，一百万也不碰/贪，是我的钱，一毛钱也从地上捡起来。）


有过两员猛将事件的经历，过后都尽量往平均去做而不做重点栽倍，以免重蹈覆辙，别人的桌子有四只脚，我的桌子有二十只脚，拉倒一两根,公司也不会有事，最多是少赚，伤害不到公司。


现在比较担心的是青黄不接，再过5-10年，仲介们都老了，年轻的仲介又不喜欢本公司的环境，所以这两年应该会着重於招收年轻仲介，改变分佣制度，做双轨或多层销售制度

QUOTE:以下是引用xzyan在2006-8-24 23:20:00的发言：

请教Michael，
HDB的估价书有没有可能做出什么猫腻？
今天看了套房子，估价书还没出，而且据中介说有人要买给了定金才去做估价书
要价是 估价+15K
根据最近看的几套房子来看，这套房子的估价大概是220K

可能该地段的房子比较火，房子出来1，2个星期就都卖出去了

该地段房子最近一直在涨，可能屋主觉得越晚做估价书估价越高？

if u ask me , why the agent don't want to do valuation, i only can think of , the asking price is too high , that why the agent don't want to waste money to do the report and the owner don't want to pay so wait for a buyer come in then do lor.
and i don't feel that the report is going upward, now is more stabilize compare to last year, is like plus minus 5k.

铜牌推广者

向Micheal学习啊。[em01]

beginner

<p>关于买房的问题和信息干脆都集中到这个帖子算了，看起来方便，谢谢楼主和铜牌热心解答！！！</p>[em17][em17][em17][em17]